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酒店类REITs接连赴港上市

酒店餐饮业节后用工调查 用工难难在哪 开年后,不少企业又在为用工发愁。有的饭店不得不“一个人当两三个人用”,有的员工没回的老板直接顶上,部分饭店开始招收中年人。 苏泊尔(15.3,-0.35,-2.24%)并购案又有新进展,有媒体报道针对苏泊尔的听证会将在月初举行。如果听证会举行,苏泊尔并购案将成为商务部并购新规实施后启动反垄断审查听证会的第。

酒店类REITs接连赴港上市:

多位信托、地产基金业人士向记者表示,国内的REITs产品其实已经呼吁多年,但是诞生前景依然不乐观,根本原因包括三个方面:地产调控仍在持续;商业地产租金回报低;没有税收支持。

    日前,内地首只酒店房地产信托(REITs)――开元产业信托正在赴香港挂牌上市。它的招股文件显示,联席保荐机构是摩根士丹利和渣打银行,发行价在3.50-4.20港元/单位,预计全球发行部分募集资金6.75亿-8.1亿港元。

    另外,花样年在近日也与高盈集团就酒店房产信托基金项目进行合作。花样年将在内地寻找潜在酒店并购项目,项目达成后并入酒店REITs,另外花样年将作为管理方代表高盈资本行使业主权利。这款基金也将在香港、新加坡及美国发行。

    多位信托、地产基金业人士向记者表示,国内的REITs产品其实已经呼吁多年,但是诞生前景依然不乐观,根本原因包括三个方面:地产调控仍在持续;商业地产租金回报低;没有税收支持。

    上海一位信托业人士向记者表示,从招股文件看,即使是赴港上市的REITs产品,在结构设计上也需要借助担保,从而在未来获得外部现金流的支持,才能支撑较高的投资回报预期,但实际上已经变成类似债权融资的模式,与真正意义的REITs产品有一定差异。

    募资规模缩水10亿港元

    发行文件显示,开元产业信托在中国持有酒店资产,包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村等4家五星级酒店以及一家四星级酒店,总共拥有2021间客房,平均入住率60.8%。

    该信托主要收益来源酒店租赁及管理协议下承租人应付的租金,承租人是开元酒店管理公司,租赁、管理协议期限十年。同时开元酒店管理也是酒店的管理人,负责经营、管理酒店物业。

    “开元的这个REITs产品能成功上市发行,也让我们业界觉得很惊喜。”上述上海信托业人士称,虽然现在有很多各类商业地产项目的收(受)益权信托产品,相比之下,REITs好处在于公开发行,流通较为方便。

    在整个信托结构设置上,受托人德意志信托(香港)有限公司以信托方式代基金单位持有人持有资产;产业信托管理人则是开元资产管理公司,负责管理信托资产并为基金持有人提供稳定的分红。

    开元产业信托通过SPV(BVI)的两家全资附属公司SPV(HK)、星空投资持有浙江开元酒店(中国)100%的股权,并通过后者持有5家酒店的股权。除开元外,凯雷在整个架构中都扮演重要角色。凯雷开曼(开曼)持有信托管理人39.95%股权,同时凯雷蓝天(开曼)在信托上市时持有15.63%基金单位。

    事实上,该信托原打算在全球公开发行4.699亿份,其中香港发行4699万份,剩余的进行国际配售。因市场反应平淡,最终发行规模调低至1.93亿份。不过发行价格范围仍在每份3.50港元至4.20港元,因此全球发行部分募集资金的总额预计将从16.45亿港元-19.74亿港元调整至6.75亿-8.1亿港元。

    在全球发行完成且超额配售权全部行使后,信托基金的总单位数是7.72亿份,其中公众持有人比例为32.42%、凯雷28.39%、浩丰国际39.20%。

    遭遇三重障碍

    深圳一位资深地产基金人士向记者表示,REITs产品能够向基金持有人提供稳定的分红收益。为此,开元产业信托中设置了基本租金,即在前5年,开元酒店管理每年必须支付最低基本租金2.16亿元。开元旅业、中国银行浙江分行对此分别进行担保。

    此外,开元产业信托还通过设置浮动个别租金的方式,分享酒店物业的收益在未来的上涨潜力,个别租金按每月经营总收入的20%加上该月经营毛利的34%计算。

    财务数据显示,5家酒店的经营总收入从2010年的6.427亿元,增长至2012年的7.655亿元,年复合增长率为9.1%;总经营毛利从1.925亿元增至2.521亿元,年符合增长率为14.5%。按照测算,信托单位分派的总金额为0.1535港元/单位,按最低发行价计算,隐含年化分红收益率为9.15%,若按最高发行价计算则是7.63%。

    事实上,国内的房产信托基金呼吁多年,但迟迟未见“胎动”,这款酒店房地产信托赴港上市,再次激发金融、地产界的讨论。“国产版的REITs产品,我个人现在仍然并不是很乐观。”上述地产基金人士向记者坦言。

    首先,从地产的金融环境看,现在房地产行业是调控打压的重点对象,不太可能在这时候推出一款更好的融资工具来扶持房地产业的发展。

    其次上述信托人士表示,国内的税制体系与国外不太一样,比如虽然把基础资产的受益权从经营主体剥离出来,然后装入REITs产品中,但经营主体在未来是先交税还是先支付资产的受益权。如果税负问题不能突破,未来产品的成本会很高,租金收益率难以提升上去。

    再者,该信托人士认为,国内的房产信托基金面临最重要的不是技术性问题,而是经济问题。成熟物业作为REITs的核心资产,其回报通过租金或运营收益取得,国内核心商圈物业在折旧、扣税后,租金收入回报达不到海外市场REITs产品所要求的收益水平及稳定性表现。

    “除非有外部现金流支持,内生现金流是很难支撑整个房产信托基金发行的。但是外部现金流一般要通过信用担保、资产抵押等方式获得。真正的REITs产品本质是体现股权分红回报,依靠外部担保事实上已经变成债权融资的模式。”该信托人士说。

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